最新出爐的《施政報告2022》提出,為了更有效地吸納海外人才,增強香港的競爭力,擬放寬海外專才置業稅:凡居港滿7年的合資格非香港永久性居民,可以申請退還在港置業已繳付的30%額外印花稅(Special Stamp Duty)。

這招「減辣」措施原意為鼓勵非本地人來港買樓,令他們能減少買樓時的稅務開支,讓香港能吸引更多優秀人才入境。雖然有評論認為,相關措施在短期內未必能有效停止樓價跌勢,為本港樓市帶來新氣象,但對於來港居住已有5至6年的非香港永久性居民而言,該措施能直接減少他們在首次置業時的物業印花稅,無疑會加快他們入市買樓的決定。

那麼,究竟在新施政報告下,海外專才在香港借錢買樓如何能受惠?海外及內地專才在香港做按揭又有什麼地方需要注意?Lendela借得la為你一一拆解。

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施政報告2022究竟豁免了些什麼?

特首李家超發表首份施政報告,並推出「高端人才通行證計畫」,當中提及豁免所有非香港永久性居民在香港進行物業買賣時的額外印花稅SSD。

也就是說,在港住滿7年的合資格海外專才,如他們購入並仍然持有首個住宅物業,便可以申請退還在港置業已繳付的額外印花稅,包括稅率達15%的住宅從價印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty,AVSD)及15%的買家印花稅 (Buyer's Stamp Duty,BSD),總共可獲退回25.75%至28.5%印花稅。但相關人士仍然需要支付按「第二標準稅率」計算的從價印花稅。

舉例來說,在措施生效前,非香港永久居民如要在香港買入一個價值1,000萬的樓盤,便需要額外繳付300萬的物業印花稅(包括了15%的從價印花稅及15%買家印花稅)。但隨着政府修改首置稅率,如果海外買家在香港居住滿7年後,買樓印花稅率便會從30%降低至3.75%,換句話說能足足能慳262.5萬的稅項款額。

若然非首置海外專才想換樓,無論是先買後賣,還是先賣後買,都可以退還第二個物業的額外印花稅。但要注意的是,外來專才需要在購入第二個物業後的12個月內,賣出原有的物業,才能退還第二個物業的額外印花稅項。又或者,與其他香港永久性居民一樣,先賣出原有物業,在買入第二個物業後,才申請退還第二個物業的額外印花稅。

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「港漂」在香港首次置業有什麼需要注意?

無論準買家是以個人名義還是以公司名義購買住宅,一旦取得香港永久居留權,便只需繳交第2標準稅率,無需支付額外印花稅SSD便可以購買本港住宅物業。

即使並非屬於香港永久性居民,但若然有本地收入,在計算按揭成數時的「供款入息比率」和「壓力測試基準」亦會與本地香港人看齊,同樣可以申請按揭保險計劃。但非香港永久性居民仍然需要支付買樓印花稅,包括買家印花稅及從價印花稅的稅項。

此外,如內地專才沒有香港永久居民的身份,最多只能做6成按揭。舉例,如一個住宅物業的樓價為800萬,承造6成按揭,再假設按揭息率為H+1.3%,還款期為30年:要需要支付的總利息開支便為$1,050,742元。此外,非香港永久居民亦需繳付其他的買樓印花稅,合共為240萬,即800萬x30%。但一旦成為永久居民,相關的買樓印花稅計算方式便會與其他港人一樣,只需付約30萬的印花稅。

沒有香港身份證的內地專才也可以做按揭嗎?

內地專才,即使沒有香港身份證,買樓時也可以向銀行申請按揭;除了可以和本地香港永久性居民聯名購買物業外,也可以用個人名義進行物業買賣。

但若內地專才的入息主要為內地(或海外),在申請按揭時會當作成非本地收入來處理。如果相關人士的非本地收入(如內地入息)佔總收入超過50%,也沒有直系親屬居住在香港,可承造的按揭成數便會扣減10%,無法做到8成或9成的高成數按揭。

非香港永久性居民需要提交公司僱傭合約,和3個月的出糧戶口月結單來作為入息證明文件。如內地專才是在稅前出糧(稅前入息),則需要出示「完稅證」,即大陸稅單,來作為銀行壓力測試的計算基準。如果有身份證,而且入息來源是香港,即使不是香港永久居民,也可以做高成數按揭,免壓力測試。

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