無論你是首次置業,或是經驗豐富的投資者,當申請按揭貸款都要深思熟慮。當息口上升時,申請貸款或按揭貸款的成本就會增加;相反,減息時就會下降。

此外,利率的種類不一,而香港的利率亦會受到外圍息口—美國聯邦基金目標利率(US Fed Funds Target Rate, FFR)影響。要正確了解加息如何影響香港的貸款和按揭貸款,首先必須了解香港不同類型的利率以及美聯儲加息對香港利率的影響。

香港利率的種類

香港的利率主要分為三種,每一種都有不同的用途:

  • 基本利率

  • 香港銀行公會港元利息結算率(又稱香港銀行同業拆息,HIBOR)

  • 最優惠利率(又稱最優惠貸款利率)

這些不同的利率相互依存,相互影響。

基本利率

當銀行有資金需要時,既可以向銀行同業拆借,也可以向香港金融管理局(HKMA)借取隔夜港元流動資金。若銀行經貼現窗向金管局借錢,則金管局會向銀行收取「貼現率」,而基本利率就是用來計算「貼現率」的基礎利率。

香港銀行同業拆息(HIBOR)

向同業借款是銀行解決資金需要的另一途徑,而HIBOR是指銀行在銀行同業市場提供港元貸款的利率,有關期限可能短至隔夜,甚或是長達一年不等。

事實上,HIBOR的息率是根據銀行同業市場存款的市場利率釐定,並由香港銀行公會指定銀行提供報價。

最優惠利率(最優惠貸款利率)

最後就是最優惠貸款利率(又稱最優惠利率),是香港銀行向外放貸的利率。事實上,最優惠利率是銀行向客戶借出資金時的利率計算基礎,例如物業按揭貸款計劃(P按)。

美聯儲加息如何影響香港利率?

香港的利率受外圍的FFR影響。FFR簡稱聯邦基金利率,由美聯儲制定,是美國銀行之間的隔夜貸款利率。

當美聯儲加息時,通常香港都會跟隨上調息率以維持港元的穩定。有趣的是,近期美聯儲加息未有令香港的息率大幅上升。然而,隨著美國加快加息步伐,香港超低息環境很快會改變。

加息如何影響香港的貸款和按揭計劃

預計美聯儲加息將在香港產生漣漪效應,最終導致HIBOR及最優惠貸款利率上升,這將增加準業主的貸款成本,並導致按揭貸款利息上升。

基本上,隨着美聯儲加息,香港的基準利率和HIBOR亦需要「跟隊」上調,本地銀行相應亦會提高最優惠利率。因此,向銀行借貸的成本隨之增加。

同樣地,向銀行申請按揭貸款的成本亦因為與最優惠利率及HIBOR掛鈎而增加,因為不論是「P按」或「H按」都屬於浮息按揭。

此外,即使按揭計劃如「H按」設有「封頂位」,但因為此上限是根據最優惠利率計算,所以當銀行上調最優惠利率,「封頂位」亦會隨之上升。同時,若 HIBOR 上升時,銀行也有可能會調高最優惠利率,使「H按」的息率也會升高,從而令香港的按揭息率攀升。

總結

由此可見,加息對香港的貸款和按揭貸款的影響不少,將導致貸款息率(即消費者的貸款成本)以及物業按揭貸款利率上升。因此,有意置業人士宜密切關注本港和國際的加息走勢,因為這與貸款和按揭貸款息息相關。

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