香港樓價冠絕全球，買樓是不少小市民人生最大支出。而買樓除了儲錢甚艱難外，交易程序亦相當複雜。由搵樓、簽約、申請銀行按揭貸款，驗樓以至成交前每個細節，買家務必小心翼翼，避免因任何出錯影響置業大計。本文為您介紹在香港買二手樓的所有重要程序。
二手樓買賣流程第1步：物色心儀物業
想在市場上尋找心水二手物業，最簡單方法是經坊間的地產物業代理搵樓。因為大多數業主都會經這些地產代理放盤，故它們可說是掌握最多的二手樓盤源。此外，近年也有越來越多業主以「自讓盤」形式，於網上放售物業，但盤源數量始終不及傳統地產代理。
經地產代理睇樓，他們會要求準買家簽署「睇樓紙」，有效期一般為3個月，期內如您買入「睇樓紙」上列明的物業，就要向地產代理支付佣金。佣金的「公價」是買賣雙方各付樓價1%，但近年不少地產代理會減佣以促成交易。
搵樓及睇樓時，您要注意的事情的很多，包括交通、衣食配套、校網、社區治安及環境，以至物業本身的樓齡、尺寸、間隔、座向、景觀、樓層、會作設施、裝修等，以及是否有業權問題、化妝樓，甚至兇宅等問題。您可向地產代理說明要求，再由他們為您搜羅物業。
二手樓買賣流程第2步：交易前做好估價及查冊
經過一番尋尋覓，找到理想物業後，您可經地產代理跟賣家議價。而想確認賣家開價是否過高，您則可參考同類型單位近日的成交價，以及銀行估價。銀行估價將影響您可獲批的按揭貸款，因此買二手樓前必須確認估價不會與賣家開價差距過高，以免要「抬錢上會」。
與此同時，您要向有意買入的物業進行查冊。地產代理一般會為買家查冊，您亦可自行到土地註冊處網站申請查冊。在查冊文件上，您須核實的資料包括賣家身份、物業業權、物業是否有維修令、拆卸令、法庭命令等。
如有任何業權不清、僭建、兇宅等「手尾長」或影響按揭貸款的問題，買家就要三思是否買入這一物業，或是以這些「不利因素」作議價籌碼。
二手樓買賣流程第3步：簽署臨時買賣合約及落細訂
簽署臨時買賣合約及落細訂是買二手樓的必經程序。如買家對物業的質素及價錢滿意，買賣雙方就會簽訂臨時買賣合約。臨約會訂明物業的成交價、成交日期、付款方式、是否交吉等交易條款，並包含單位狀況的描述，如附設的電器、間隔改動等。
此外，買家要簽臨約時同時支付訂金，訂金約為成交價的3% 至5%，買家可透過支票或本票形式支付，支票抬頭可以是賣家本人或其代表律師行。臨約上亦會列明買賣雙方的代表律師行，買家可最好事前預備，否則地產代理一般也有介紹。
臨約是具法律效力的文件，簽署後如其中一方想取消交易，須賠訂及雙方代理佣金。即使是買「上車盤」，撻訂賠償亦幾可肯定達六位數字，故買家簽臨約前記得仔細考慮，不可草率作決定。
二手樓買賣流程第4步：向銀行申請按揭
簽定臨時買賣合約後，買家可持臨約向銀行申請按揭貸款。選擇按揭銀行時，您要注意的因素包括貸款利率、現金回贈、是否有Mortgage link戶口、是否批足您買樓所須按揭成數等。
銀行審批按揭的程序，需時可長達數星期，您最好同時向多於一間銀行遞交申請，萬一申請被拒或條款未如理想，亦有後備銀行可補上。
申請按揭貸款時，您要遞交的文件通常包括臨約、身份證明文件、入息證明等。不少上車客會採用6成或以上的高成數按揭，需購買按揭保險，銀行會協助買家處理相關手續。申請按揭亦要購買火險，按揭銀行通常提供優惠，您可在申請按揭時一併買火險。如屋苑管理費已包括火險，可毋須購買。
二手樓買賣流程第5步：簽正式買賣合約及支付大訂
正式買賣合約，一般會在簽臨約後14個工作天內簽訂，由買賣雙方各自前往自己委任的律師行簽署。大訂及細訂的金額，通常是樓價的10%。舉例說，如您簽臨約時支付了樓價3%作為細訂，在簽正式合約當日，應帶同相等於樓價7%的大訂支票，交予您的律師。
簽署正式買賣合約時，律師或師爺會再向您解釋買賣條款，律師行亦會為您購買的物業再進行查冊，釐清任何與物業相關的法律及權責問題。
二手樓買賣流程第6步：與銀行/地產代理/律師行跟進餘下買賣程序
在上面的買賣程序中，您已先後接觸過地產代理、按揭銀行及律師行三方。在成交日前，買家將要繼續在他們協助下，完成其餘的買樓流程。
各項手續的先後次序，或視乎個別買賣個案而異，地產代理、銀行及律師行應要為您安排好。但為防他們做漏任何步驟，您亦應確保自己有完成以下手續。
到銀行簽署按揭文件：按揭申請獲批後，銀行職員會相約您到分行簽署文件，並完成開戶等手續。要留意的是，簽署接受銀行按揭條款後，如想改用其他銀行，可能支付賠償，因此記得選定一家銀行才簽署作實。批出的按揭金額，將存入您聘用的律師行戶口，以用作完成交易。
經律師行支付尾數及雜費：在成交日前，您須向律師行支付物業印花稅及首期餘額。另外，律師行會計算物業的水電按金、管理費等雜項，並製成對數表，買家同樣可開票經律師行支付相關雜項。
經地產代理安排驗樓：在成交日前，地產代理會安排買家進行驗樓，建議可在驗樓前先參考2024驗樓攻略。買賣合約上一般列明物業是以「現狀交易」，故買賣二手物業驗樓通常很簡單，只需看看單位的間隔、房數或一般結構是否與合約上所列的相符。任何單位外觀瑕疵，都不會影響物業買賣。
二手樓買賣流程第7步：成交
在成交當日，買家沒有甚至特別事情要做，買賣雙方律師行會審核樓契及買賣文件，一切妥當後，買方律師行將向賣方律師行支付交易餘額。
與此同時，地產代理會向您提供單位的鎖匙，一般包括大門及房間鎖匙、信箱鎖匙，以及出入屋苑或會所用的匙卡等。萬一賣方未能交鎖匙，或物業出現其他嚴重問題，買方應馬上聯絡律師行諮詢處理方法，必要時律師行可能煞停放款，以減少買方潛在損失。
如一切妥當無誤，買家可以在成交日當天入屋，預備裝修事宜。您可同時通知管理處單位已易主，並申請水電煤雜費轉名。確保交易順利完成後，可向地產代理支付佣金。
買二手樓小貼士：完成交易後才申請私人貸款
置業時，買家面對沉重負擔，或有需要借錢裝修，可能會考慮市場上的私人貸款。但緊記在申請按揭過程中，不可申請私人貸款，以免影響按揭審批。
這是由於銀行審批按揭貸款時要求申請人聲明首期來源，而私人貸款不會被接納為首期來源。此外，如買家申請按揭前已有未還清貸款，將減少每月還款能力，銀行最終批出的按揭金額或下調。因此，借款能力不足的物業買家，可考慮還清私貸才借按揭，以爭取更佳條款。
住宅物業成交日過後，買家再借私貸、稅貸、結餘轉戶或任何小額及大額私人貸款，都不會對已提取的按揭造成影響，但記得量力而為，確保自己有充裕還款能力才借錢。
借定唔借，還得到先好借！
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