香港樓價冠絕全球,買樓是不少小市民人生最大支出。而買樓除了儲錢甚艱難外,交易程序亦相當複雜。由搵樓、簽約、申請按揭,驗樓以至成交前每個細節,買家務必小心翼翼,避免因任何出錯影響置業大計。本文為你介紹在香港買二手樓的所有重要步驟。

第1步:物色心儀物業

想在市場上尋找心水二手物業,最簡單方法是經坊間的地產物業代理搵樓。因為大多數業主都會經這些地產代理放盤,故它們可說是掌握最多的二手樓盤源。此外,近年也有越來越多業主以「自讓盤」形式,於網上放售物業,但盤源數量始終不及傳統地產代理。

經地產代理睇樓,他們會要求準買家簽署「睇樓紙」,有效期一般為3個月,期內如您買入「睇樓紙」上列明的物業,就要向地產代理支付佣金。佣金的「公價」是買賣雙方各付樓價1%,但近年不少地產代理會減佣以促成交易。

搵樓及睇樓時,您要注意的事情的很多,包括交通、衣食配套、校網、社區治安及環境,以至物業本身的樓齡、尺寸、間隔、座向、景觀、樓層、會作設施、裝修等,以及是否有業權問題、化妝樓,甚至兇宅等問題。您可向地產代理說明要求,再由他們為您搜羅物業。

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第2步:交易前做好估價及查冊

經過一番尋尋覓,找到理想物業後,您可經地產代理跟賣家議價。想確認賣家開價是否過高,您可參考同類型單位近日的成交價,以及銀行估價。銀行估價影響您可獲批的按揭貸款,買樓必須確認估價不會與賣家開價差距過高,以免要「抬錢上會」。

與此同時,您要向有意買入的物業進行查冊。地產代理一般會為買家查冊,您亦可自行到土地註冊處網站申請查冊。在查冊文件上,您須核實的資料包括賣家身份、物業業權、物業是否有維修令、拆卸令、法庭命令等。

如有任何業權不清、僭建、兇宅等「手尾長」或影響按揭的問題,買家就要三思是否買入這一物業,或是以這些「不利因素」作議價籌碼。

第3步:簽署臨時買賣合約及落細訂

如買家對物業的質素及價錢滿意,買賣雙方就簽訂臨時買賣合約。臨約會訂明物業的成交價、成交日期、付款方式、是否交吉等交易條款,並包含單位狀況的描述,如附設的電器、間隔改動等。

此外,買家要簽臨約時同時支付訂金,訂金約為成交價的3%至5%,買家可透過支票或本票形式支付,支票抬頭可以是賣家本人或其代表律師行。臨約上亦會列明買賣雙方的代表律師行,買家可最好事前預備,否則地產代理一般也有介紹。

臨約是具法律效力的文件,簽署後如其中一方想取消交易,須賠訂及雙方代理佣金。即使是買「上車盤」,撻訂賠償亦幾可肯定達六位數字,故買家簽臨約前記得仔細考慮,不可草率作決定。

第4步:向銀行申請按揭

簽定臨時買賣合約後,買家可持臨約向銀行申請按揭。選擇按揭銀行時,您要注意的因素包括貸款利率、現金回贈、是否有Mortgage link戶口、是否批足您所須按揭成數等。

銀行審批按揭需時可長達數星期,您最好同時向多於一間銀行遞交申請,萬一申請被拒或條款未如理想,亦有後備銀行可補上。

申請按揭貸款時,您要遞交的文件通常包括臨約、身份證明文件、入息證明等。不少上車客會採用6成或以上的高成數按揭,需購買按揭保險,銀行會協助買家處理相關手續。申請按揭亦要購買火險,按揭銀行通常提供優惠,你可在申請按揭時一併買火險。如屋苑管理費已包括火險,可毋須購買。

第5步:簽正式買賣合約及支付大訂

正式買後合約,一般在簽臨後14,由買賣雙方各自前往自己委任的律師行簽署。大訂及細訂的金額,通常是樓價的10%。舉例說,如您簽臨約時支付了樓價3%作為細訂,在簽正式合約當日,應帶同相等於樓價7%的大訂支票,交予您的律師。

簽署正式買賣合約時,律師或師爺會再向您解釋買賣條款,律師行亦會為您購買的物業再進行查冊,釐清任何與物業相關的法律及權責問題。

第6步:與銀行/地產代理/律師行跟進餘下買賣程序

在上面的買賣程序中,您已先後接觸過地產代理、按揭銀行及律樓行三方。在成交日前,買家將要繼續在他們協助下,完成其餘的買樓流程。

各項手續的先後次序,或視乎個別買賣個案而異,地產代理、銀行及律師行應要為你安排好。但為防他們做漏任何步驟,您亦應確保自己有完成以下手續。

  • 到銀行簽署按揭文件:按揭申請獲批後,銀行職員會相約您到分行簽署文件,並完成開戶等手續。要留意的是,簽署接受銀行按揭條款後,如想改用其他銀行,可能支付賠償,因此記得選定一家銀行才簽署作實。批出的按揭金額,將存入您聘用的律師行戶口,以用作完成交易。
  • 經律師行支付尾數及雜費:在成交日前,您須向律師行支付物業印花稅及首期餘額。另外,律師行會計算物業的水電按金、管理費等雜項,並製成對數表,買家同樣可開票經律師行支付相關雜項。
  • 經地產代理安排驗樓:在成交日前,地產代理會安排買家進行驗樓。買賣合約上一般列明物業是以「現狀交易」,故買賣二手物業驗樓通常很簡單,只需看看單位的間隔、房數或一般結構是否與合約上所列的相符。任何單位外觀瘕疵,都不會影響物業買賣。

第6步:成交

在成交當日,買家沒有甚至特別事情要做,買賣雙方律師行會審核樓契及買賣文件,一切妥當後,買方律師行將向賣方律師行支付交易餘額。

與此同時,地產代理會向您提供單位的鎖匙,一般包括大門及房間鎖匙、信箱鎖匙,以及出入屋苑或會所用的匙卡等。萬一賣方未能交鎖匙,或物業出現其他嚴重問題,買方應馬上聯絡律師行諮詢處理方法,必要時律師行可能煞停放款,以減少買方潛在損失。

如一切妥當無誤,買家可以在成交日當天入屋,預備裝修事宜。您可同時通知管理處單位已易主,並申請水電煤雜費轉名。確保交易順利完成後,可向地產代理支付佣金。

小貼士:完成交易後才申請私人貸款

置業時,買家面對沉重負擔,或有需要借錢裝修,可能考慮市場上的私人貸款。但緊記在申請按揭過程中,不可申請私人貸款,以免影響按揭審批。

這是由於銀行審批按揭時要求申請人聲明首期來源,而私人貸款不會被接納為首期來源。此外,如買家申請按揭前已有未還清貸款,將減少每月還款能力,銀行最終批出的按揭金額或下調。因此,借款能力不足的物業買家,可考慮還清私貸才借按揭,以爭取更佳條款。

住宅物業成交日過後,買家再借私貸、稅貸結餘轉戶或任何小額及大額私人貸款,都不會對已提取的按揭造成影響,但記得量力而為,確保自己有充裕還款能力才借錢。

借定唔借,還得到先好借!

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