【上車懶人包】匯豐帶頭加P！究竟H按、P按還是定按最穩妥？

因應美國聯儲局加息至0.75厘，匯豐銀行率先上調P按（最優惠利率）到0.125厘，其後中銀香港、渣打銀行、恒生銀行、東亞銀行亦跟隨。對於供樓一族，或有計劃申請貸款買樓的人來說，究竟現在做H按、P按，還是定息按揭最好？對供樓一族有什麼影響？三者又有什麼分別？

美國加息對本港樓價有什麼影響？

由於香港運行聯繫匯率制度，美國加息或減息都會直接影響本地樓市。無論是P按還是H按，一旦美國加息，本港銀行都會調整按揭封頂利率，業主的每月供樓按揭亦會因此提升。對於準備上車的人士來說，銀行壓力測試的要求亦會相應提升。以一個$1,000萬的單位作為例子，承造九成按揭，若加息0.75厘（3.25厘），準業主的收入要求便會由原來的$90,000元上升至$97,000元，升幅約$7000元。因此，在加息周期下，準業主都必需計算收入是否能符合新的壓測要求，才決定應否入市。

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比較不同貸款

加息下，做H按、P按還是定按做好？

P按（最優惠利率）

P按即Prime Rate（最優惠利率），實際按揭息率會以「P-x」厘來計算。不同銀行亦設有不同的P按利率，其中匯豐銀行、中銀香港及恒生銀行採用「細P」（5厘）；而其他銀行如渣打及東亞則普遍採用「大P」（5.25厘）。即使P率不同，但由於不同銀行的P後固定點子亦不盡相同（如匯豐是P-2.25，而渣打則是P-2.5），因此對於供樓一族而言，他們最終的實際年利率亦不會有太大的出入。

而在加息後，「細P」上調至5.135厘，而「大P」則上調至5.375厘。由於P提高，所有業主的每月供樓成本亦會相應提高。同樣以一個$1,000萬單位來做例子，承造9成按揭，還款期30年，並以「細P」來計算，業主的每月供款額便會由原本的$36,742元增加至$37,364元，即每月要多供$622元。雖然乍看之下加幅並非太多，但所謂「小數怕長計」，每個月的加幅以年計的話便會滾動成為一筆龐大的開支。

H按（銀行同業拆息）

H按即HIBOR（香港銀行同業拆息），為現時本港最多人使用的利率計劃，其實際按揭息率會以「H+x」厘來計算。大部分銀行都會以「一個月」的銀行同業拆息作為計算基準，並以銀行公會每天早上公布的結算率來計算（匯豐及恒生除外）。但由於H按息率的波幅較大，因此H按普遍都會設有鎖息上限，亦俗稱「封頂位」（Cap Rate），而現時的鎖息上限多數與P按息率相若。

一般在低息環境下，選用H按可以讓業主以較低息的按揭計劃來供款，再加上H按有鎖息上限所保障，因此多年來都是大部分港人的按揭首選。但現時適逢加息周期，當銀行調高最優惠利率後，H按的鎖息上限亦會提升，業主的供樓利率便會相應增加。因此，在息口走勢較為波動的市場環境下，不少業主為了減低利率波動的風險，都會將目光投向能夠鎖定息率的貸款計劃—亦即「定息按揭」。

定按（定息按揭）

定按（定息按揭計劃）是2020年《財政預算案》中公布的一項新措施，目的在於讓有意置業的人士提供相較穩定的按揭利率，從而避免因為息口突然上升而產生的不確定因素。業主一般可選擇「10年」（2.45厘）、「15年」（2.6厘），及「20年」（2.75厘）的定息按揭計劃。此外，定按的一大特點，就是準業主可以免壓力測試，因此無需面對因息口上升而改變收入要求。

但需要注意的是，雖然選用定按可以避免加息風險，但由於定息計劃欠缺彈性，而且其息口一般比浮息按揭較高。當考慮到還款期、現金回贈及實際按揭息率等因素後，定息按揭的供款額往往比一般浮息按揭更高，業主變相需要「捱貴息」。畢竟供樓是長遠的事，業主不應只着眼當前的市場波動而貿然改變長遠的按揭方案，以免最終因小失大。

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