香港樓價高企,上車客買樓時,借按揭貸款幾乎是指定動作。自2019年俗稱「林鄭plan」的按揭成數指引推出後,首次置業買家購買800萬港元以下物業,按揭成數上限增至九成,是不少上車客的置業渠道。本文講解香港首置按揭成數的一般規例,以及申請九成按揭須知事項。

首置人士按揭成數上限

根據金管局現行指引,首置人士可借的按揭成數上限,視乎樓價而定。上車客最終可借的按揭成數,會視乎物業類別、收入來源、物業用途等因素而有不同。

以下是香港最「典型」的住宅物業買家,即固定收受薪人士,購買主流的二手屋苑或單幢式住宅時,一般要遵從的按揭成數規定。

樓價 按揭成數上限

800萬港元或以下 90%

800萬至900萬港元 80% - 90% (上限720萬港元)

900萬至1,000萬港元 80% (上限800萬港元)

1,000萬港元或以上 50%

首置人士的定義,是指買入住宅時未持有任何香港物業;如過去曾經買樓但已沽出,亦可恢復首置身份。另外,當按揭成數超過六成時,就要購買按揭保險,保費可一次性或分期繳交。

九成按揭例子:如何計算首期及開支?

假設您有意購買價值600萬港元的物業,敘造九成按揭,您要預備的首期便為60萬港元。但擁有首期,不一定能借到九成按揭,你還要滿足以下條件:

銀行對新購物業估足價

在銀行眼中,住宅物業的價值由是其委托的測量師行作評估。在大多數情況下,市場成交價與銀行估價貼近,但當樓市暢旺、樓價飛升時,心雄的賣家往往叫價進取,以致物業成交價,可能偏離銀行估價。

很多時,如成交價比銀行估價高出不多於10%,只要新買家成出示臨時買賣合約,銀行亦願意批出所需貸款,但如兩者差距太大,例如銀行估價480萬港元,成交價600萬港元,銀行很可能不願按成交價批出九按,於是新買家就要補貼差額,即是「抬錢上會」。

買家的供款與入息比率不超過50%

銀行審批按揭貸款申請時,會審批申請人的「供款與入息比率」,比率上限是50%。即是說,買家每月償還按揭的金額,不可超過其收入一半。

另外,銀行還會對買家進行壓力測試,以衡量買家遇上加息時的還款能力。壓測的計算公式,是假設按揭利率(P按封頂利率)上升3厘後,買家的供款與入息比率不可超過60%。不過,供款與入息比率達50%以下的首置人士,即使未能通過壓測,銀行仍可在調整按揭保費後批出按揭貸款。

九成按揭首期及支出計算

假設您滿足九按所需條件,並獲銀行批出貸款,您要支付的開支如下:

  • 樓價:600萬港元
  • 首期:60萬港元
  • 按揭貸款:540萬港元
  • 按揭保費:27萬港元
  • 按揭利率:1.4%
  • 還款年期:30年
  • 每月供款(本金+利息+按揭保費):19,297港元

除了按揭相關支出及供款外,買家還要支付:

  • 印花稅:18萬港元
  • 地產代理佣金:6萬港元
  • 律師費:1萬港元

在這個案例,買家每月入息達44,807港元,即可通過供款與入息比率基本要求;如月入達53,656港元,則可順利通過壓力測試。

計算上述支出,買家購物600萬港元的物業時,要一次性支付首期、印花稅、地產代理佣金及律師費,合共85萬港元,才可以成為業主。這還未計算裝修、添置傢俬等住屋支出。上車後,買家則要每月持續供款逾1.9萬港元。

更多影響按揭成數的因素

上文提到的例子,是以香港典型上車客的情況作計算。如您是非固定受薪人士、買樓收租,或購入的是居屋、村屋及樓花,按揭成數會有不同計算方法。

居屋按揭成數

居屋分為白表及綠表兩大類,購買白表居屋,最高可借九成按揭;而綠表居屋最高按揭成數是九成半。居屋按揭最長還款期是25年,擔保期(30年 - 樓齡)內可免壓力測試。另外,居屋按揭只能用P按。

村屋按揭成數

在購買按揭保險的情況下,買入800萬港元或以下村屋,最多可借八成按揭;樓價800萬至900萬港元的話,貸款上限是八成至九成(不多於720萬港元);樓價900萬至1,000萬港元者,貸款上限是八成(不多於800萬港元)。

投資物業按揭成數

如買入住宅物業的目的是出租,可借的按揭成數上限是五成,不可像自住樓般借到九成按揭。值得一提的是,部份租金收入計入按揭借款人的入息,更易通過供款與入息比率。如物業由公司持有,亦會被視作投資用途,可敍造按揭成數上限同樣是五成。

非固定收入人士按揭成數

自僱人士,或賺取佣金收入者,可敍造按揭成數比固定收薪者低,最高可借按揭成數是八成。

收入非來自香港人士按揭成數

收入來自香港以外的按揭申請人,如購買1,000萬港元或以下物業,按揭成數上限是五成,貸款額不得超過400萬港元;買入1,000萬港元以上物業者,最高按揭成數是四成。

按揭小貼士:私人貸款對按揭申請有甚麼影響?

在申請按揭時,銀行會評估買家的供款與入息比率,並進行壓力測試。這時候,如買家尚有未還清的私人貸款,代表着申請人的還款能力會有所折損,銀行可能會減少所批出的貸款額,或要求申請人先還清私人貸款,才批出其所需按揭貸款金額。

此外,借按揭貸款時,銀行會查詢借款人環聯( TU)信貸報告,報告上詳列申請人過去的信貸記錄,包括卡數及私人貸款申請及還款記錄。雖然按揭是抵押貸款,但如信貸評分不佳,仍可能影響住宅物業買家最終獲批的按揭利率及其他優惠。因此,平日保持準時還清卡數及私人貸款的好習慣,提升TU評分,對申請按揭無往而不利。

借定唔借,還得到先好借!