香港樓價高企，上車客買樓時，借按揭貸款幾乎是指定動作。自2019年俗稱「林鄭plan」的按揭成數指引推出後，首次置業買家購買800萬港元以下物業，按揭成數上限增至九成，是不少上車客的置業渠道。本文講解香港首置按揭成數的一般規例，以及申請九成按揭須知事項。
首置人士按揭成數上限
根據金管局現行指引，首置人士可借的按揭成數上限，視乎樓價而定。上車客最終可借的按揭成數，會視乎物業類別、收入來源、物業用途等因素而有不同。
以下是香港最「典型」的住宅物業買家，即固定收受薪人士，購買主流的二手屋苑或單幢式住宅時，一般要遵從的按揭成數規定。
樓價 按揭成數上限
800萬港元或以下 90%
800萬至900萬港元 80% - 90% （上限720萬港元）
900萬至1,000萬港元 80％ (上限800萬港元）
1,000萬港元或以上 50%
首置人士的定義，是指買入住宅時未持有任何香港物業；如過去曾經買樓但已沽出，亦可恢復首置身份。另外，當按揭成數超過六成時，就要購買按揭保險，保費可一次性或分期繳交。
九成按揭例子：如何計算首期及開支？
假設您有意購買價值600萬港元的物業，敘造九成按揭，您要預備的首期便為60萬港元。但擁有首期，不一定能借到九成按揭，你還要滿足以下條件：
銀行對新購物業估足價
在銀行眼中，住宅物業的價值由是其委托的測量師行作評估。在大多數情況下，市場成交價與銀行估價貼近，但當樓市暢旺、樓價飛升時，心雄的賣家往往叫價進取，以致物業成交價，可能偏離銀行估價。
很多時，如成交價比銀行估價高出不多於10%，只要新買家成出示臨時買賣合約，銀行亦願意批出所需貸款，但如兩者差距太大，例如銀行估價480萬港元，成交價600萬港元，銀行很可能不願按成交價批出九按，於是新買家就要補貼差額，即是「抬錢上會」。
買家的供款與入息比率不超過50%
銀行審批按揭貸款申請時，會審批申請人的「供款與入息比率」，比率上限是50%。即是說，買家每月償還按揭的金額，不可超過其收入一半。
另外，銀行還會對買家進行壓力測試，以衡量買家遇上加息時的還款能力。壓測的計算公式，是假設按揭利率（P按封頂利率）上升3厘後，買家的供款與入息比率不可超過60%。不過，供款與入息比率達50%以下的首置人士，即使未能通過壓測，銀行仍可在調整按揭保費後批出按揭貸款。
九成按揭首期及支出計算
假設您滿足九按所需條件，並獲銀行批出貸款，您要支付的開支如下：
樓價：600萬港元
首期：60萬港元
按揭貸款：540萬港元
按揭保費：27萬港元
按揭利率：1.4%
還款年期：30年
每月供款（本金+利息+按揭保費）：19,297港元
除了按揭相關支出及供款外，買家還要支付：
印花稅：18萬港元
地產代理佣金：6萬港元
律師費：1萬港元
在這個案例，買家每月入息達44,807港元，即可通過供款與入息比率基本要求；如月入達53,656港元，則可順利通過壓力測試。
計算上述支出，買家購物600萬港元的物業時，要一次性支付首期、印花稅、地產代理佣金及律師費，合共85萬港元，才可以成為業主。這還未計算裝修、添置傢俬等住屋支出。上車後，買家則要每月持續供款逾1.9萬港元。
更多影響按揭成數的因素
上文提到的例子，是以香港典型上車客的情況作計算。如您是非固定受薪人士、買樓收租，或購入的是居屋、村屋及樓花，按揭成數會有不同計算方法。
居屋按揭成數
居屋分為白表及綠表兩大類，購買白表居屋，最高可借九成按揭；而綠表居屋最高按揭成數是九成半。居屋按揭最長還款期是25年，擔保期（30年 - 樓齡）內可免壓力測試。另外，居屋按揭只能用P按。
村屋按揭成數
在購買按揭保險的情況下，買入800萬港元或以下村屋，最多可借八成按揭；樓價800萬至900萬港元的話，貸款上限是八成至九成（不多於720萬港元）；樓價900萬至1,000萬港元者，貸款上限是八成（不多於800萬港元）。
投資物業按揭成數
如買入住宅物業的目的是出租，可借的按揭成數上限是五成，不可像自住樓般借到九成按揭。值得一提的是，部份租金收入計入按揭借款人的入息，更易通過供款與入息比率。如物業由公司持有，亦會被視作投資用途，可敍造按揭成數上限同樣是五成。
非固定收入人士按揭成數
自僱人士，或賺取佣金收入者，可敍造按揭成數比固定收薪者低，最高可借按揭成數是八成。
收入非來自香港人士按揭成數
收入來自香港以外的按揭申請人，如購買1,000萬港元或以下物業，按揭成數上限是五成，貸款額不得超過400萬港元；買入1,000萬港元以上物業者，最高按揭成數是四成。
按揭小貼士：私人貸款對按揭申請有甚麼影響？
在申請按揭時，銀行會評估買家的供款與入息比率，並進行壓力測試。這時候，如買家尚有未還清的私人貸款，代表着申請人的還款能力會有所折損，銀行可能會減少所批出的貸款額，或要求申請人先還清私人貸款，才批出其所需按揭貸款金額。
此外，借按揭貸款時，銀行會查詢借款人環聯（ TU）信貸報告，報告上詳列申請人過去的信貸記錄，包括卡數及私人貸款申請及還款記錄。雖然按揭是抵押貸款，但如信貸評分不佳，仍可能影響住宅物業買家最終獲批的按揭利率及其他優惠。因此，平日保持準時還清卡數及私人貸款的好習慣，提升TU評分，對申請按揭無往而不利。
借定唔借，還得到先好借！
