香港人不但儲首期辛苦,買樓過程中還要一步一驚心,深怕在程序上有任何出錯,可導致按揭貸款被拒,最壞結果是買家撻訂,損失訂金兼要賠代理佣金。想確保買樓時每一步順順利利?不妨閱讀以下借按揭被拒常見原因,引以為鑑,並了解必要時能「救您一命」的解決方法。

收入證明文件不齊全或有可疑

申請按揭時,買家一般須遞交至少三個月的糧單、最近的報稅表等入息記錄證明,但自僱人士或公司老闆所須的證明較複雜,可能要提供公司銀行戶口記錄、已審核的公司財務報告等,一些未曾報過稅的新公司老闆可能無法提供充足的證明,或導致按揭申請被拒。

解決方法:

每間銀行對入息證明文件的鬆緊程度各有不同,準買家入市前,宜提早聯絡幾間心儀銀行的按揭部,了解其實際所要求的申請文件,並確保自己的入息文件齊全、能滿足有關要求,否則就要花時間儲齊真確的入息文件,才繼續實行買樓計劃。

另外,您亦可考慮找近親擔任按揭擔保人,以增加貸款能力。如新購的物業是用於出租,您亦可向銀行申報,銀行可按物業估算租值,將部份擬租金收入計入買家入息。

買家信貸評級低

如同審批私人貸款一樣,銀行在審核按揭貸款申請時,必定會查閱申請人的TU信貸評分,如買家過去有拖欠卡數、遲還貸款的記錄,將導致TU分數下降,影響按揭申請成功機會及最終獲批的年利率。

解決方法:

要建立良好的信貸評分,您平日要養成準時清還卡數的習慣、避免於短期內申請過多信用卡或貸款,平日亦宜適量使用信用卡及貸款產品,並維持低信貸使用度,製造良好的信貸使用狀況。在您實行買樓計劃前,亦要先查閱個人信貸報告,在評分理想時才申請按揭,可獲更佳的按揭條款。

買家有未還清私人貸款

銀行審批按揭貸款時,會計算買家的「供款與入息比率」(DSR)。按金管局指引,買家的供款與入息比率不可超過50%,才可獲批按揭。換句話說,買家每月用作償還按揭貸款的金額,最多只能佔收入一半。

假若買家本身有未還清的私人貸款,將影響其供款與入息比率。舉例說,買家月入50,000港元,在沒有任何債務的情況下,他用作償還按揭的最高金額應為25,000港元;但如他另有借私人貸款,每月要用10,000港元還款,則只剩15,000港元可用作償還按揭,還款能力大大折償,足以導致買家無法獲批足夠的按揭貸款。

解決方法:

申請按揭時,買家如沒有其他貸款在身,可保留十足貸款能力。如想加快還清現有貸款,或降低所需支付的利息,可申請結餘轉戶貸款,盡早減債,重新釋放您的貸款能力,申請按揭時可更順利。

銀行對首期來源存疑

住宅物業買家填寫按揭申請表時,須就首期來源作出聲明,常見的首期來源包括薪金收入、儲蓄、投資等,而私人貸款不是銀行接納的首期來源。萬一銀行對買家的首期來源提出質疑,而買家又未能作出具說服力的解釋及提交證明,按揭申請就可能被拒。

解決方法:

買家應向銀行作出真確的首期來源聲明,如首期來源是來自投資或親人送贈,請先備存有關投資或轉賬記錄,以備銀行查核。萬一真的有需要借錢以來裝修或作其他用途,亦必須在提取按揭貸款後才進行,以免影響按揭審批。

物業估價不足

香港樓價長年升多跌少,很多心雄的業主,以開出比銀行估價的賣價。若銀行認為成交價高得不合理,未致於會因此拒絕按揭貸款申請,但可能無法批出買家所需要的按揭成數,使買家要抬錢上會,才能完成交易;如周轉失敗就可能被迫撻訂。

解決方法:

一般而言,如成交價高出估價10%以內,銀行仍可能在買家出時臨時買賣合約為,為買家批出足夠的按揭貸款,但這並非保證必批。因此,買家在簽署臨約前,最好先聯絡幾間銀行按揭部,了解最新物業估價,確保與買家開價相距不遠才好買入。

物業特殊狀況:凶宅/違例改動/業權爭議

銀行物業為降低貸款風險,往往對某些類型的物業避之則吉,包括凶宅、業權具爭議、被釘契或違例改則的單位等。這些「不受歡迎」的因素,輕則影響轉售價格,更嚴重者可導致銀行拒絕批出的按揭貸款。

解決方法:

未必所有特殊物業狀況是可以解決,例如凶宅是已發生的事實,但準買家可透過查冊、搜尋新聞報道及網上資料庫,了解物業是否曾發生不幸事故。此外,銀行對凶宅估價一般較保守,如銀行網站未能顯示物業估價,或估價其低,要份外留神。

您亦可在臨時買賣合約上,要求賣方列明有關單位並非已知凶宅,當然凶宅並無嚴謹法律定義,即使誤入兇宅亦很難追究,只能盡量保障自己。

如物業涉及違例改則,就要視乎情況而定。一般而言,改動非主力牆間隔並不會對物業按揭造成影響,在不少個案中,即使原業主將梗廚改成開放式廚房,下一手買家亦照樣可獲批出按揭。如涉及拆除主力牆、廚廁對調等「大工程」,若被銀行發現的話可能影響按揭審批,準買家最好在原業主承諾還原的情況下才購入。

至於有業權爭議或法律訴訟,則可能是長遠而難以解決的問題,即使您這刻幸運地安全買入單位,日後亦未必能保證能完全排除風險,這類單位最好不宜沾手。

按揭貸款申請時間不足

二手住宅的成交期一般是60日至90日,但隨着近年高成數按揭流行,加上疫情下的社交距離措施或多或少拖慢銀行工作進度,按揭貸款審批時間普遍比過往長。如選用60日成交期,萬一申請按揭途中發生「意外」,買家可補救的時間相當有限,這或導致買家未能如期取得按揭貸款。

解決方法:

買方應與賣方協調,定立時間寬鬆的成交期。有時問題不一定發生在買方的文件或其他程序上。在部份個案中,原業主需要將單位改動還原才能成交,而新買家的按揭又要上樓視察才批出按揭,如原業主的還原工程延誤,買家的按揭申請亦可受阻。

無論買家的按揭申請因甚麼事情而廷誤,買方為免招致撻訂損失,應在必要時經律師樓向賣方提出交涉,爭取延長交易期,以換取更多時間讓買方如期申請足夠的按揭貸款。