香港樓價昂貴,買樓首期及按揭貸款牽涉數以百萬計資金,而且供款期長達30年,足以影響長遠財務部署,理應是深思熟慮、舉手不回的財務決定。然而,我們在新聞報道中,常常見到有買家「撻訂」,即在支付訂金後取消交易,最終損失數十萬甚至過百萬港元。

為甚麼人人都知道撻訂會損失慘重,但偏偏又要重複同樣的錯誤?撻訂常見的「死因」是甚麼?將導致甚麼嚴重後果?有甚麼方法可預防及拆解?本文逐一探討,助置業人士未雨綢繆,作出審慎、正確的置業決定。

買樓撻訂的後果:除了賠訂,還可被追討差價

無論買一手樓或二手樓,買家一般都要簽訂兩份買賣合約,包括臨時買賣合約以及正式買賣合約。買家撻訂的實際損失,視乎他在甚麼時候撻訂、所繳的佣金,以至賣方的後續行動等因素而定。

二手樓撻訂損失

  • 買家簽臨約後撻訂:二手樓買家與賣家議價成功後,將簽署臨時買賣合約,並即場支付樓價約3%至5%作為首筆訂金,亦即是「細訂」。如買家在簽臨約後、未簽正式合約前撻訂,將損失所支付的「細訂」,並賠償買賣雙方的地產經紀佣金。

假設買家購買一個價值600萬港元的二手住宅物業,並支付3%「細訂」,撻訂後他將被賣方「殺訂」,損失180,000港元訂金;另外要向地產代理支付買賣雙方佣金,每邊佣金一般為樓價1%,合共120,000港元。取消交易後,買家損失可達300,000港元。

  • 買家簽正式合約後撻訂:簽正式合約後,買家則支付「大訂」,「大訂」與「細訂」通常合共等同樓價10%。買方撻訂後,將被沒收所有佣金,另外同樣要向地理代理支付雙方佣金。

同樣以買價值600萬港元的二手住宅物業為例,在簽正式合約後撻訂,買家單計佣金損失已可達到600,000港元,連同佣金賠償,損失可達720,000港元,等同白白輸掉整筆首期。

當二手物業賣方因取消交易而收回單位後,若業主因市況轉壞或其他因素而減價再賣單位,理論上是可以向撻訂的前買家再追討差價。當然,近年樓市節節向上,撻訂重售的物業常常越賣越貴,再加上追差額涉及冗長法律訴訟,如「減價重售」的成交價並非合理市價,亦可能衍生更多稅務或法律問題。因此,買家因撻大訂而被追差價的個案並不常見。

一手樓撻訂損失

  • 買家簽臨約後撻訂:一手樓買家簽臨約時,一般要支付約5%樓價作為訂金,撻訂後這筆訂金會被發展商沒收。假設樓價是800萬港元,買家損失高達400,000港元。

  • 買家簽正式合約後撻訂:一手樓大細訂一般約為樓價10%,簽正式合約後撻訂,買家將被視為放棄所有已支付訂金。假設樓價為800萬港元,買家損失可達800,000港元。

損失訂金以外,發展商如割價重售,可向撻訂買家追討差價,經典例子是1997年後香港樓市下行,不少新盤越賣越平,有買家就曾因撻訂而被發展商追差價。不過,近年已鮮少有同類事件。

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買樓撻訂常見原因

由此可見,撻訂的損失絕對不是小數目,隨時足以支付買樓首期有餘,亦可能是買家辛苦多年所賺的儲蓄。要避免撻訂,首先就要了解撻訂常見的原因:

錯誤估算負擔能力

買樓時,很多人以「儲首期」為目標,往往忽略了首期以外的諸多支出,如印花稅、律師費、按揭保險費、地產代理佣金等,即使是買「上車盤」,周邊支出亦可達數十萬港元,不熟悉買樓程序的樓市新手,或因計錯數而買下自己根本買不起的物業,導致撻訂收場。

另外,坊間地產代理良莠不齊,為求開單賺佣而誤導買家的個案屢見不鮮。在地產代理角度,他們只需要促成交易就可收佣,不能理會最終物業是否成功轉手,故往往只向買家提供過份樂觀的觀點。如買家經不起游說,甚至接收錯誤資訊,就有機會高估自己的負擔能力,作出錯誤置業決定。

申請按揭被拒

買家在簽臨約時,當然是相信自己有能力完成交易,撻訂買家如夢初想的一刻,每每是申請按揭被拒時。申請按揭失敗,亦是坊間最常見的買家撻訂原因之一。

銀行拒批按揭貸款的原因很多,可包括買家 TU信貸評分 不佳、物業估價不足、按揭貸款申請時間不足、物業有業權或僭建,或是未能通過經九成按揭上會的嚴格要求等,任何程序出錯,均可能影響按揭審批,導致買家沒有足夠資金完成交易。

成交期內市況轉壞導致估價不足

有時候,買家明明做足功能,亦準確評估負擔能力,但仍可能因樓市狀況轉變而撻訂,這對成交期較長,以及採用高成數按揭上會的買家風險更高。

舉例說,物業成交時的估價及買入價均為700萬港元,但成交期內若樓價下跌10%,變成630萬港元,原本計算用九成按揭上會的買家,就可能面臨估價不足的困境。

二手樓成交期通常在90日以內,樓市劇變的機會較低,但近年不少一手新盤設有一年或以上較長的樓花期,採用「建築期付款」的買家,面對的不確定性極多,期間種種經濟或社會因素,都可能導致樓市變動,影響按揭申請及物業交易。

買家心理因素問題

買樓是人生重要的理財決定,買家可能要面臨來自家人、朋友、伴侶等各方壓力,左右您的決定。此外,傳媒報道、網上輿論不時大吹淡風,或使已簽署臨約的買家,在成交期內因害怕樓價下跌而感後悔,甚至撻訂。

應對撻訂危機的方法

萬一在簽署臨約後,買家遇上上述種種問題,應如何避免或減輕撻訂損失?未入市的買家,又可以怎樣自我警剔,慎防一失足成千古恨?

當買家預視自己可能有撻訂風險時,可考慮採取這些補救方案:

提出延長成交期

儘管臨時買賣合約上已訂明物業的成交期,但二手物業買家還是有斟酌餘地。買方可透過代表律師提出交涉,看看賣方能否「開恩」給予買方更長成交期,讓您有時間周轉或採取其他方法力挽狂瀾。

設法周轉以抬錢上會

因按揭審批結果未如理想而面臨撻訂的買家,有財政能力許可的情況下,應盡可能按錢上會。您可以有很多周轉的途徑,包括變賣資產、向親友借錢等,但記得不可用私人貸款作為首期資金,因為這會影響您的還款能力,是銀行不許可的首期資金來源。

誠懇地求請以減輕損失

儘管撻訂可以有很多不同原因,買家或許很無辜,但從合約精神角度而言,「錯」的一定是毀約的一方。因此,當買家無可避免要撻訂時,「止蝕」方法是禮貌及誠懇地向賣家求請,期望能退回部份訂金,並請求地產代理「減佣」。當然,賣方與您非親非故,沒有責任伸出援手,但對於無助的撻訂買家而言,這亦只能是唯一寄望。

未雨綢繆降低撻訂風險

買家撻訂在很多時候都可以避免的,準買家在簽署臨約時,務必留意以下幾點:

清楚了解按揭規例

準買家如對按揭規例及個人負擔能力有充份了解,可避免因「計錯數」之類的失誤而導致撻訂。舉例說,非固定收入人士即使購買按揭保險,最高按揭成數也只有八成,是借不到九成按揭的;年長買家或購買樓齡高物業者,還款期未必有30年。這些按揭相關知識,在網上不難找到,多做功課有助減少出錯。

妥善管理個人財務

您的信貸記錄,將影響您的按揭審批,而平日準時找卡數及貸款、避免過度借貸,都是改善信貸評分的不二法門。從日常生活及理財入手,培養良好理財習慣,並要好好管理及存放稅務及入息證明文件,這對申請按揭無往而不利。

買樓前對物業做好調查

買樓不同買菜,事前當然要詳細地了解物業狀況,例如是否有違法改則、僭建、業權爭議、凶宅等可能影響按揭審批的問題。物業狀況好壞,本身與買家無關,但銀行為管理按揭貸款風險,往往對某些物業避之則吉,接手買家可能要面臨被拒按揭的後果。緊記不要過份信任地產代理,要自行對物業做好調查,確保單位狀況妥當才入市。

簽約後不要臨陣退縮

上文提到,有買家在簽買賣合約後,忽然因害怕樓價下跌而撻訂。須知道,買樓是一項長遠投資,樓市難免在短線發生波動,炒作及其他風吹草動更是無日無之,如果真的對樓市沒有信心,不如不買,總好過因後悔而撻訂,造成更大的損失和後悔。

借定唔借,還得到先好借!

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